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局地楼市现小阳春 市场回暖难持续

  • 小编:潜小房  来源:经济参考报  点击:1622
  • 2019-04-08 10:20:29
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  2019年的清明小长假一改春节假期的低迷之势,部分一二线城市房地产市场呈现“小阳春”行情。?#30340;?#20154;士表?#33606;?#30001;于购房者调整预期,之前价格调整幅度较大的城市活跃度有所提高。但从库存来看,过半城市库存超过12个月,因此楼市回暖仍需观察。


  部分地区楼市回暖


  中原地产研究?#34892;?#32479;计数据显?#33606;?#28165;明小长假部分地区楼市有所回暖。上海小长假前两?#25307;?#24314;住宅网签分别签约80套与169套,较去年同期的54套和60套,同比上涨48%和182%。广州清明节前2天新建住宅网签分别是197套与143?#20303;?#21253;括厦门等城市,小长假个别项目开盘需求量比前期有明显?#20185;?/span>


  中原地产首席分析师张大伟表?#33606;?#34429;然小长假网签数据并不代表整体市场走势,但从趋势看,4-6月,全国热点城市的市场活跃度会有所提高,特别是之前调整过价格的城市。


  事实上,3月下旬以来部分地区房地产市场便出现升温苗头。上海易居房地产研究院发布数据显?#33606;?月40个典型城市新建商品住宅成交面积环?#20173;?#38271;84%,同?#20173;?#38271;10%。其中,4个一线城市新建商品住宅成交面积环?#20173;?#38271;108%,同?#20173;?#38271;36%。


  具体来看,中原地产数据显?#33606;本?#21830;品房住宅成交31.1万平方米,环比上涨了108%,同比上涨130%。二手房成交?#30475;?.6万套,是最近10个月的最高值。上海方面,上海新建商品住宅成交面积63.2万平方米,环?#20173;?#21152;106.5%。广州成交90.2万平方米,环比上涨177%,同比上涨48%。


  张大伟表?#33606;?#26368;近市场成交量环比上涨主要是因为2月春节市场低迷,但同比数据上涨,与最近市场预期升温有关。很多之前价格下调的城市最近房地产市场?#23478;?#20026;信贷相对宽松,购房者出现怕踏空的心理。


  “与供应增加也有关系。”张大伟说。数据显?#33606;?月上海入市面积为78.8万平方米,环?#20173;?#21152;194%,同?#20173;?#21152;100%。?#26412;?#20837;市也持续高位,3月?#26412;?#20379;应商品房住宅3707套,继续增加供应,库存积压也持续?#20185;?/span>


  土地溢价率有所回升


  近日,无锡市出让3宗住宅土地,吸引了近60家房企参与竞拍,最高溢价率达79.39%。其中,融创获得2宗,另外还有一宗需要摇号。


  3月下旬以来,部分城市土地市场相比1-2月的低迷有所恢复,其中包括合肥、天津、杭州、温州等城市卖地数量有所增加。3月21?#25214;?#26469;,全国住宅地块合计成交55宗,其中,溢价率超过40%的有19宗,超过100%的有5宗。


  4月2日,杭州主城区出让4宗地块均以上限价格加自持面积获得。苏州出让太湖新城一宗住宅用地,经过30轮激烈争夺,苏州城投地产发展有限公司以16.77亿元摘得,楼面价17294.57元/平方米,溢价36.11%。4月1日,广州成功出让4块宅地、1块商务用地、1块工业用地,总起拍价近66亿元,总体量超71万平方?#20303;?/span>


  中原地产首席分析师张大伟表?#33606;?018年,土地市场持续调控,降温明显,部分企?#30340;?#22320;?#20185;佟?#20170;年以来,融资压力有所?#33322;猓?#37096;分企业开始进入土地市场抢地,土地市场开始?#27492;鍘?#37096;分热点城市土地市场明显活?#33606;?#28322;价率有所?#20185;?/span>

  张大伟表?#33606;?#20174;全国看,土地市场依然处于平稳之?#23567;?019年以来,全国多城市土地成交依然低迷,特别是一线城市。但对房企来说,为了加大销售额,即便一二线城市调控政策严格,依然会集中拿地。


  房企资金链难言乐观


  同策研究院的最新数据显?#33606;?月40家典型上市房企完成融?#39318;?#39069;?#24067;?024.2亿元,环比大幅上涨85.25%,同比大幅上涨63%,创16个月新高。其中,债权融资额为985.15亿元,环比上涨78.49%,占房企融?#39318;?#37327;的96.19%。


  值得一提的是,虽然近期房企融资难度减弱,但由于过高的债务额,房企资金链难言乐观。据世联行的统计,2019年至2021年的三年间,房地产行业共有1.8万亿的到期债务,其中,2019年到期债券相比2018年翻了一倍。进入今年二季度后,境外偿债压力也将增大,而且绝大部分为成本高企的美元债务。


  张大伟说,从2018年四季度来,房地产企业融资计划实施逐渐井喷,虽然难度有所?#33322;猓?#20294;由于缺血过多,融?#24066;?#27714;依然较大。


  “从去年11月开始,开发企业融资尤其是发债确实是宽松很多,近几个月的融资额度较高,也使开发商资金面得?#20132;航狻!?#19978;海易居房地产研究院副院长杨红旭表?#33606;?#25151;企融资环境略有放松,但从政策口径来看房地产融资不过度从紧,也绝不意味要彻底放松,不会大水漫灌。


  有?#30340;?#20154;士指出,在没有货币之水的支撑下,楼市显然难以支撑新一轮上涨。目前楼市的?#27492;?#26159;宽松预期下的?#27492;眨?#33509;没有真正宽松,?#27492;?#23558;难以为继。前期尚未调整的城市,?#36291;?#23384;在下行风险。


  贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,当前市场预期平稳,房地产调控政策依旧高压,再叠加新房高库存的分流影响,市场不存在快速升温的基础,回暖难以大面积跟进。2019年市场?#28304;?#22312;温和升温通道中,3月成交量或处年内月度高位,后期成交将季节性回调,均价大幅上涨无动力支撑,将小幅波动。


  麦田房产方面则表?#33606;?#32771;虑到住房信贷政策未有松动变化,预计接下来市场仍将呈现理性?#27492;?#36208;势。



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